SALDO E STRALCIO – FATTI, VICENDE E MILLANTAZIONI DELL’USO IMPROPRIO DI UN TERMINE CHE NASCONDE UNA ATTIVITÀ

22 Apr 2020

Miti e leggende si nascondono anche dietro questo termine “SALDO & STRALCIO“;

e anche qui ne ho sentite di ogni tipo forma e fantasia,

  “… basta che vai in banca e dici che la casa vale di meno…”;

 “… chiami il Direttore e lui ti dice se…”;

 “…. Le banche oggi accettano di tutto… Se no falliscono”;

 “… Dopo tutto cosa ci vuole?!?”;

diamo una lettura più ampia e più professionale, partendo dai presupposti letti prima e che portano ad un mutuo in default

Con il termine “saldo e stralcio”, che rappresenta un termine certamente non tecnico, si intende l’offerta ad una terza persona (o società) di una somma di denaro inferiore al debito reale in essere; per “saldo e stralcio” nell’uso comune quindi si intende un accordo stragiudiziale tra creditore e debitore atto a trovare un accordo meno penalizzante per entrambe gli attori e che cerchi di estinguere l’attività giudiziale, ove la stessa non vada ad apportare benefici nel contenzioso a causa dell’effetto ribasso troppo elevato e di tempi prolungati dettati dalla stessa normativa Italiana in materia di esecuzioni immobiliari. A puro titolo di esempio ipotizzeremo che Mario Rossi ha in essere un debito nei confronti di una Banca per un totale di € 100.000,00 + 8.000,00 relativi ad interessi di mora + € 3.000,00 per le spese legali. Mario Rossi, che non dispone di tutta questa somma per varie vicissitudini, offre alla società un importo, omni-comprensivo di spese, capitale, interessi pari ad € 80.000,00. Mario Rossi ha pertanto fatto un’offerta saldo e stralcio di importo inferiore al debito in essere ed in caso di accettazione da parte della Banca, Mario estinguerà tutto il suo debito e pertanto nulla sarà più dovuto alla banca o alla finanziaria.

 Ai fini della valutazione oggettiva di quanto sopra espresso, il creditore verifica puntualmente e secondo quanto scritto nei propri registri contabili che l’accettabilità della proposta non sia sommaria e casuale, ma strutturata secondo dei parametri di accettabilità che tengono conto di alcuni fondamentali aspetti, tra cui :

  •  l’attuale stato di insolvenza; Verifica se il debitore ha insolvenza di mesi o di anni e, secondo la normativa dettata da BCE definisce lo stato di insolvenza del credito vantato come UTP (unlikely to pay, che tradotto letteralmente in italiano significa “improbabile che paghi”) o NPL (crediti deteriorati (conosciuti anche come prestiti non performanti o, in inglese, non performing loans, NPL) sono crediti delle banche (mutui, finanziamenti, prestiti) che i debitori non riescono più a ripagare regolarmente o del tutto) e conseguentemente definisce il tipo di strategia di recupero.

  •  la differenza Tra Valore di Perizia e Valore di Offerta;

  •  Il lucro Cessante;

  • la possibilità, successiva al recupero delle somme proventi anche dai ribassi d’asta, di azionare verso il soggetto atri strumenti di recupero a seconda delle disponibilità dello stesso sino al totale soddisfacimento delle somme da avere (vedasi Pignoramento del 1/5 Stipendio, pignoramento Delega, Pignoramento di altre unità immobiliari in capo agli eventuali garanti fidejussori, pignoramento verso terzi, pignoramento di conti correnti e di beni mobili);

  •  i Ribassi d’asta;

  • altre Special Situation di ogni singolo Case History;

  • altre possibilità tra cui L’intervento della REOCO ovvero una società immobiliare riconducibile al soggetto titolare del credito che, in aiuto alla salvaguardia del credito, possa intervenire in eventuali casi di eccesso di ribasso e perdita di valore.

Generalmente l’offerta saldo e stralcio si offre ad una banca o una finanziaria o a eventuali altri aventi diritto al credito, dal momento in cui la pratica di prestito o mutuo o il recupero di tutte le eventuali altri somme sono andate in contenzioso; il debitore (cliente) offre alla controparte (creditore banca o finanziaria) una somma inferiore per estinguere definitivamente il debito. È inteso che per negoziare con una banca o finanziaria un’offerta saldo e stralcio, il debitore deve essere certo di possedere la somma offerta, altrimenti tutti questi sforzi risulterebbero nulli, se non dannosi alla procedura stesso segnalando il soggetto come “non attendibile per la negoziazione”.

 Uno dei più grandi errori che si commette nel saldo e stralcio lasciato all’improvvisazione è quello di non considerare tutti gli attori che compongono la trattativa.

E spesso, l’improvvisazione, porta a fare una pessima trattativa con un non ben specificato legale “della Banca” che in realtà nemmeno ha incarico di chiudere la posizione in via stragiudiziale, ma è il semplice referente a procedere in contenzioso, e ha molti passaggi da fare prima di capire lui stesso cosa può fare per verificare il quanto.

 Saldo e stralcio: da dove partire

 Per prima cosa, come detto sopra, il debitore deve essere certo di disporre di una determinata somma di denaro (spesso proveniente dalla Vendita dell’immobile – perché qui non stiamo facendo accademia, ma stiamo parlando di proprietari di casa con l’immobile Pignorato- n.d.r.) quella che si rende disponibile di offrire al creditore. È naturale pensare, e anche la Banca e la finanziaria lo sanno, che un cliente moroso e in difficoltà non disponga della somma Totale per definire la posizione, ma che questa spesso (molto molto spesso) derivi dalla commercializzazione ad un valore equo dell’immobile oggetto della chiusura; sulla equità del valore, faremo un capitolo a parte più avanti.

Basti per ora sapere che se un immobile che potrebbe valere 100.000,00 euro, ha debiti per 150.000 euro ed ‘è all’asta a 80.000 non ha nessuna logica di stralcio offrendo 20.000 euro.

 Torneremo più avanti su questo argomento, ma ricordate che tutto ha una logica ed un equilibrio.

Saldo e stralcio: la negoziazione

 Non esiste un importo o meglio una percentuale prestabilita e preconfezionata, ma è il frutto di un lavoro di analisi, strategia, conoscenza e capacità di chi segue nello specifico questo argomento.

 Ed ‘è fondamentale sapere che non tutto è stralciabile.

 In sintesi, a quanto avete letto sopra, sperando di aver dato una visione più veritiera rispetto a quanto si “sente dire”, si intuisce che i punti fondamentali di un saldo e stralcio, in sunto, sono:

  • la volontà del debitore di voler estinguere i suoi debiti in maniera tombale.

  • la disponibilità liquida per poterlo fare (le cifre possono provenire dalla vendita del bene, per esempio, sottoposto a pignoramento);

  • la volontà di tutti i creditori ad accettare, a fronte di non altra disponibilità, una somma nettamente inferiore a quanto dovuto;

  •  il giusto tempo di maturazione della trattativa; – l’assistenza fatta da specialisti, Perché l’improvvisazione, la non conoscenza delle regole e delle possibilità e il modus operandi non corretto porta alla rottura della trattativa.

In merito agli specialisti è corretto sapere che una figura fondamentale nelle attività di saldo e stralcio, oltre ad una struttura Legal che si occupi delle attività di pre-verifica alla fattibilità e alla negoziazione con le parti per giungere all’atto di compravendita contestuale all’estinzione procedurale e desistenza ai termini dell’opposizione, è l’agente immobiliare correttamente iscritto alla sezione REA della camera di Commercio; a lui spetta il compito di:

  • raccogliere la volontà del proprietario a vendere il bene attraverso un adeguato incarico di vendita contenente delle clausole sospensive, proprio a causa del pignoramento che renderebbe inefficace ogni attività se non correttamente assentito di cancellazione e perché l’acquirente va correttamente informato del fatto della esistenza della procedura e dell’iscrizione del pignoramento al fine di tutelare l’acquirente in attività sprovvedute come quella di consegnare una caparra confirmatoria, ovvero fare un contratto preliminare privo di efficacia; o la volontà del proprietario va raccolta in un apposito incarico di vendita che l’agenzia immobiliare ha correttamente depositato presso la camera di commercio industria artigianato e agricoltura locale, insieme alla adeguata polizza assicurativa sui danni professionali che accerta e abilità l’agente immobiliare all’esercizio della professione. o si ricorda che è agente immobiliare colui che risulta iscritto alla cciaa come “agente di affari in mediazione” ovvero “mandatario a titolo oneroso” (ove faccia da monomandatario per una sola delle parti) dopo aver superato un corso specifico con tanto di esame scritto e orale e che lo abilità alla professione di agente oltre a dare lui la possibilità di richiedere delle provvigioni pattuiti dalle parti, o in assenza di pattuizione avvalersi dell’uso e consuetudine della locale C.C.I.A.A. 

  • raccogliere la volontà dell’acquirente a sottoscrivere una proposta di acquisto con clausola sospensiva, sempre per l’esistenza del pignoramento sul bene oggetto di compravendita, specificando all’acquirente:

  •  Che il bene è sottoposto a esecuzione immobiliare presso il tribunale di riferimento;

  • Che la proposta è vincolata all’estinzione della procedura e alla cancellazione del pignoramento, oltre alla desistenza ai termini dell’opposizione fatta dagli aventi diritti al credito; 

  •  Che nessuna caparra confirmatoria va rilasciata nelle mani del proprietario inquarto la stessa produrrebbe sottrazione di garanzia agli aventi diritto al credito;

  • Che la proposta si configura accettata esclusivamente in fase finale di fronte al giudice, che autorizza all’estinzione procedurale e cancellazione del pignoramento. 

  • La volontà dell’acquirente va raccolta in un apposito PROPOSTA DI ACQUISTO che l’agenzia Immobiliare ha correttamente depositato presso la Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura locale.

in effetti la gestione di un saldo e stralcio è più paragonabile a una partita a scacchi che ad una partita a tennis e bisogna saperla giocare; ne va del buon esito della trattativa del futuro di una famiglia.